Miljoenennota 2022

NBC /Van Roemburg & Partners Nieuwsbrief www.nbcvanroemburg.nl 14 Voorbeeld: A en B zijn ongehuwd en kopen een woning van € 340.000 en gaan hiervoor een hypotheek aan van € 300.000. Zij financieren € 40.000 uit het vermogen van A dat hij heeft verdiend met de verkoop van zijn vorige woning. Tot en met 2021: Aandeel van A in de hypotheek: € 150.000 Aandeel van A in de woning: € 170.000 Huidige eigenwoningreserve A: € 40.000 -/- Maximale eigenwoningschuld A: € 130.000 -/- Aandeel waarover geen renteaftrek bestaat: € 20.000 Maximale EWS van B: € 170.000 Hypotheek van B: € 150.000 -/- Niet benutte ruimte eigenwoningschuld: € 20.000 Vanaf 2022: Bij aankoop van de woning mag A ook de ruimte van B benutten, waardoor renteaftrek over de gehele eigenwoningschuld (€ 300.000) is toegestaan. Onvoorziene omstandigheden vóór verkrijging woning Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting drie tarieven:  Voor verkrijgingen van een eigen woning van maximaal € 400.000 door starters tot 35 jaar, geldt een verlaagd tarief van 0%. Voorwaarde is wel dat de woning gaat functioneren als hoofdverblijf en dat de koper de vrijstelling nog niet eerder heeft gehad.  Voor de verkrijging van een eigen woning geldt een verlaagd tarief van 2%, mits de woning gaat functioneren als hoofdverblijf.  Voor overige verkrijgingen van onroerend goed, zoals niet-eigenwoningen en niet-woningen (zoals bedrijfspanden), geldt een tarief van 8%.  De verlaagde tarieven gelden alleen wanneer de woning gaat functioneren als hoofdverblijf. Het komt in de praktijk geregeld voor dat de woning door onvoorziene omstandigheden niet als hoofdverblijf kan worden gebruikt. De wet biedt de mogelijkheid om rekening te houden met deze omstandigheden die zich ná het tijdstip van de verkrijging voordoen. Het kan ook voorkomen dat onvoorziene omstandigheden zich voordoen na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering (de overdracht bij de notaris). Bijvoorbeeld bij het verloren gaan van de woning, een echtscheiding, nieuwe baan en/of verlies van baan of overlijden. Momenteel is niet wettelijk vastgelegd dat wanneer deze omstandigheden zich voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst en de levering, het verlaagde tarief alsnog van toepassing is. Het kabinet wil ook in deze gevallen rekening houden met de onvoorziene omstandigheden. Hiervoor moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. De onvoorziene omstandigheid doet zich voor in de periode tussen het tekenen van het koopcontract en het moment van overdracht bij de notaris. 2. Door deze omstandigheid kan niet langer worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium. Aanpassing antimisbruikbepaling overdrachtsbelasting Sinds 1 april 2021 mag de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting alleen toegepast worden wanneer de waarde van de verkregen woning niet boven de € 400.000 uitkomt. Er zou misbruik kunnen worden gemaakt van dit maximumbedrag door de woning gefaseerd te verkopen. Bijvoorbeeld door eerst het woongenot te verkopen, gevolgd door de verkoop van de rest van de eigendom.